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Neue Zahlen zum Kölner Büromarkt

Köln wird Rekordergebnis von 2011 knacken

12. Oktober 2016 | 13:00 | red
Bild: Köln Nachrichten

Der Vermietungsmarkt für Büroflächen ist in Köln in diesem Jahr auf Rekordniveau. Bild: Archiv Köln Nachrichten

Der Bürovermietungsmarkt wird in der Domstadt in diesem Jahr aller Voraussicht nach einen neuen historischen Höchststand erreichen. Auch im dritten Quartal habe sich der positive Trend gegenüber dem Vorjahr fortgesetzt.

Wie das bundesweit tätige Immobilienberatungsunternehmen BNP Paribas Real Estate am heutigen Mittwoch bekannt gab, erreichte die vermittelte Bürofläche in Köln bereits zum Ende des dritten Quartals rund 292.000 Quadratmeter. Das waren 53 Prozent mehr als vor einem Jahr und auch 13 Prozent mehr als im bisherigen Rekordjahr 2011.

In den ersten drei Quartalen wurde das Marktgeschehen maßgeblich von zwei Branchen bestimmt, die alleine über 46 Prozent des Umsatzes ausmachten. Mit knapp 24 Prozent nimmt die öffentliche Verwaltung – nicht zuletzt durch die beiden Großabschlüsse der Stadt – die Spitzenposition der Nachfragergruppen ein. Dahinter auf dem zweiten Rang finden sich die Versicherungen wieder, die mit knapp 23 Prozent ein hervorragendes Ergebnis erzielen. Das Spitzentrio komplettieren die Beratungsgesellschaften mit einem Umsatzanteil von fast zwölf Prozent. Für eine breite Nachfragebasis und die Attraktivität des Marktes spricht darüber hinaus der große Beitrag von fast 18 Prozent der Sammelkategorie Sonstige, in der alle Branchen mit niedrigeren Anteilen als sieben Prozent zusammengefasst sind.

Fast die Hälfte des Ergebnisses entfällt auf die Citylagen, in denen bereits nach drei Quartalen mehr Fläche umgesetzt wurde als zum Jahresende 2015. Dass sich die Nachfrage jedoch nicht ausschließlich auf den Citybereich fokussiert, sondern insbesondere großflächige Gesuche auch außerhalb der zentralen Lagen realisiert werden, zeigen die Abschlüsse der Agentur für Arbeit über 19.500 Quadraztmetern sowie der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln über 13.000 Quadratmetern im Teilmarkt Ossendorf/Nippes beziehungsweise in Kalk/Mülheim“, so Jens Hoppe, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Kölner Niederlassungsleiter. Allerdings sorgte der Mietvertrag der Zurich Versicherung in dem Neubauprojekt MesseCity über 60.000 Quadratmeter für einen Ausreißer. Mietverträge dieser Größenordnung sind in der Domstadt außerordentlich selten.

Projektentwickler reagieren auf sinkende Leerstände

Im Zuge der sehr guten Nachfrage ist der Leerstand im Jahresverlauf weiter gesunken. Aktuell summieren sich die kurzfristig verfügbaren Flächen auf rund 422.000 Quadratmeter und sind damit in den vergangenen zwölf Monaten deutlich um knapp elf Prozent zurückgegangen. Nicht ganz so stark fiel mit fast sechs Prozent der Rückgang der modernen Leerstände aus. Vom kontinuierlichen Leerstandsabbau profitieren konnten insbesondere die Citylagen: Hier hat sich das Volumen im Vorjahresvergleich um gut ein Fünftel reduziert. Nichtsdestotrotz sind weiterhin knapp zwei Drittel (über 64 Prozent) des Gesamtvolumens im Stadtgebiet lokalisiert. Die Leerstandsrate im Gesamtmarkt ist um 70 Basispunkte auf 5,4 Prozent gesunken.

Der Markt hat auf die dynamische Nachfrageentwicklung reagiert und das Bauvolumen spürbar hochgefahren. Rund 284.000 Quadratmeter und damit knapp 79 Prozent mehr Flächen befinden sich zum Ende des dritten Quartals im Bau, davon sind derzeit noch rund 106.000 Quadratmeter verfügbar. Damit liegen nicht nur die im Bau befindlichen Flächen, sondern speziell auch das spekulativ errichtete Volumen deutlich über dem zehnjährigen Mittel. In der von den Mietern stark nachgefragten City haben sich jedoch sowohl das Bauvolumen als auch die hiervon noch verfügbaren Flächen in etwa halbiert. Das insgesamt verfügbare Angebot im Marktgebiet (Leerstand plus verfügbare Flächen im Bau) hat sich im Zuge des Leerstandsabbaus um fast vier Prozent verringert.

Auch die Preise auf dem Kölner Büromarkt ziehen an, sowohl in der Spitze wie auch beim Durchschnittswert. In der gewichteten Spitzenmiete erhöhte sich hier der durchschnittliche Mietzins um zwei Prozent auf 21,50 Euro pro Quadratzmeter. Im Jahresvergleich stieg die erzielte Durchschnittsmiete sogar um elf Prozent auf nunmehr 13,70 Euro pro Quadratmeter.

Die Gefahr einer Immobilienblase sehen die Kölner Marktexperten dennoch nicht. „Aus heutiger Sicht gibt es keine Anzeichen für ein Nachlassen der sehr guten Nachfrage. Vielmehr rechnen wir, nicht zuletzt aufgrund der vorliegenden Gesuche, mit einem lebhaften Schlussquartal. Vor diesem Hintergrund bestehen realistische Chancen, dass ein Flächenumsatz von rund 350.000 Quadratmeern erzielt werden kann, was auch für das Gesamtjahr einem neuen Rekord entsprechen würde. Auf der Angebotsseite ist davon auszugehen, dass sich der Leerstandsabbau weiter fortsetzt, während dem Markt durch die gestiegene Bautätigkeit gleichzeitig neue, moderne Flächen zugeführt werden“, so das Resümee Hoppes.

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