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Kampf gegen Gentrifizierung

Stadt will soziale Erhaltungssatzungen für Köln

28. Oktober 2015 | 15:30 | red
Bild: Köln Nachrichten

Was ist Luxussanierung? Mit einer sozialen Erhaltungssatzung will die Stadt Köln eine Definition versuchen. Bild: Archiv Köln Nachrichten

Die Stadt Köln will in der kommenden Beratungsfolge des Stadtrates einen weiteren Baustein im Kampf für bezahlbaren Wohnraum und eine gesunde Stadtentwicklung setzen. Das Zauberwort heißt soziale Erhaltungssatzung.

Einige Großstädte, darunter auch die drei größten Städte in Deutschland, haben bereits ein solches Instrument eingeführt. Möglich ist das durch eine entsprechende Regelung im Baugesetzbuch. Hier sieht der Paragraf 127, Abs. 1, Satz 1, Nr. 2 ausdrücklich die Einführung eines solchen Instruments vor. Doch die Leiterin des Kölner Amtes für Statistik und Stadtentwicklung, Maria Kröger, dämpfte gleich zu Beginn der heutigen Pressekonferenz die Erwartungen.

So müssen unter den Vorgaben der neuen Satzung zukünftige Luxussanierungen oder auch Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen von der Stadt genehmigt werden. Das könnte nach Ansicht der städtischen Experten durchaus eine „dämpfende Wirkung“ auf die Gentrifizierung, also die Vertreibung der ursprünglich ansässigen Quartiersbevölkerung, haben. Ein Schutz vor künftigen Mietpreissteigerungen sei das aber nicht. Denn die Aufwertung einer Wohnimmobilie auf den zeitgemäßen Standard sind nach Paragraf 159, Abs. 1 weiterhin möglich. Der Vermieter darf dabei bis zu elf Prozent der Kosten auf die Mieten umlegen. Auch die Regelungen der energetischen Sanierung, die eine deutlich höhere Umlage der Kosten auf die Miete vorsieht, sind davon nicht betroffen.

Die Stadt erhält mit der sozialen Erhaltungssatzung ein weiteres Instrument, um der Grundstücks- und Immobilienspekulation zumindest ansatzweise einen Riegel vorzuschieben. Amtsleiterin Kröger machte jedoch auch keinen Hehl daraus, dass dies langwierig und kosten- und arbeitsintensiv werden wird. In München, wo es diese Satzung bereits seit mehr als 20 Jahren gibt, sorgte das für einen personellen Mehrbedarf von über 20 zusätzlichen Stellen. Auch in Köln dürften mit der Umsetzung der Satzung zusätzliche Personalbedarfe ausgelöst werden. Das aber verteidigt de Stadt mit dem Hinweis, dass so eine Abwägung zwischen notwendiger Veränderung in einem Viertel (sprich Aufwertung) und dem wünschenswerten Verbleib der ansässigen Bevölkerung erreicht werden soll.

Definitionen sind schwierig und orientieren sich am Stadtmittel

Was auf den ersten Blick einfach und nachvollziehbar ist, entpuppt sich bei näherer Betrachtung als komplexes Regelungswerk mit Definitionsbedarf. So musste die Stadt bei ihren Voruntersuchungen zunächst einmal Kriterien festlegen, die zur Beurteilung eines möglichen „Verdachtsgebiets“ führen. Köln macht das anhand von 25 Einzelkriterien, die sich in etwa gleichmäßig auf die drei unterschieden Potentiale verteilen. Beim Aufwertungspotential eines Quartiers sind es sieben, beim Verdrängungspotential acht und beim Verdrängungsdruck sogar zehn Indikatoren, die zur Beurteilung herangezogen werden. Einen Standard, nach welchen Indikatoren man die Gentrifizierung am besten messen lässt, gibt es allerdings nicht.

Im Zuge des weiteren Verfahrens sollen in einem nächsten Schritt ein Aufstellungsbeschluss für Verdachtsgebiete entschieden werden. Zwei solcher Verdachtsgebiete hat die Stadt bereits identifiziert, weitere Quartiere und Viertel stehen „unter Beobachtung“. Hier wurden nicht alle Kritierien bzw. deren Abweichung von den städtischen Durchschnittswerten erreicht. Im Agnesviertel sowie in der Südstadt scheint der Zug bereits abgefahren zu sein, ähnlich beim Viertel rund um den Rathenauplatz. Dennoch soll die Satzung mit den ersten Verdachtsgebieten starten.

Das weitere Verfahren und seine Fallstricke

Doch bevor es zum Satzungsbeschluss kommt, steht eine „vertiefte, sozialräumliche Untersuchung“ der Verdachtsgebiete an. Diesen Arbeitsschritt wird die Stadt als Auftrag an Dritte vergeben. Auch ohne die Übernahme dieser Aufgabe werde es erhebliche, personelle und kostenmäßige Mehrbedarfe geben, schließlich muss Köln – das zeigen die Erfahrungen in anderen Großtädten mit sozialen Erhaltungssatzungen – noch eine Menge Informationen gesammelt werden. Darüber hinaus sollen auch qualitative Bewertungen der städtischen Planungsfachleute in die Beurteilung einfließen.

Die Satzung gilt allerdings nicht für Neubau- und Gewerbegebiete, so eine weitere Einschränkung. Erfahrungen in anderen Städten zeigen, dass die Zahl der tatsächlichen Konflikte zwar relativ gering ist (in München gab es nur ein einziges bekanntes Verfahren), die Vorgaben einer solchen Satzung können aber durchaus und im Vorfeld einen für die Bestandsmieter positiven Effekt haben, das aber nur „bei konsequenter, mehrjähriger Anwendung und in Kombination mit anderen Instrumenten der Bestandssicherung“, so Kröger abschließend.

Lesen sie dazu auch den Kommentar der Redaktion.

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